未来智库 > 科技博览纵横 > 房地产资产证券化的理论研究

王珍珠

[摘 要]文章首先介绍资产证券化是房地产企业在融资过程中采用的一种方式,具体从资产证券化的概念、特征、优缺点等方面全面介绍,同时引入三亚地产投资证券为实例来论证资产证券化的实践操作,这样对于房地产企业制定科学合理的融资结构有一定的参考价值。

[关键词]资产证券化;特点;运作程序

中图分类号:F293.3;F832.51 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2017)47-0237-01

资产证券化在美国、日本、英国等已经取得了很大的成功,实现了有很多资产的证券化,例如房屋贷款、机械类贷款等,还有更多类型的资产,比较贴近生活的有:电、气费应收款单,俱乐部会员资格等。但他们的核心是相同的:这些资产都必须能产生可预见的现金流。在我国通过借鉴,目前我国试点资产证券化的银行和公司,分别是国家开发银行、中国建设银行、国家开发银行、信达资产管理公司等。本文通过分析资产证券化的基本原理,运作模式,将对房地产企业融资有很大的指导意义。

1 房地产资产证券化的概述

金融融资的过程分别以市场为基础的信用中介和以银行等金融机构为基础的信用中介就是直接融资和间接融资,在两种的基本融资方式中,以市场为基础的信用中介的直接融资就是证券化。

房地产证券化就是将房地产有形资产与房地产投资直接转变成有价证券形式。它们分别与房地产企业、房地产开发项目、房地产资产、房地产债权等相互结合的证券组织。而资产证券化是通过资产重组,利用必要的信用增级,创造出适合不同投资者需求,具有不同期限、不同风险和收益组合的有价证券,向投资者出售筹集资金的融资方式。

资产证券化的核心原理通过基础资产估价、基础资产的风险与收益分析、基础资产的现金流结构分析来确定有价证券的价值,依靠评级机构进行有价证券的信用评定。资产证券化的核心目的在于将缺乏流动性的资产提前变现,降低流动性风险,弥补传统银行长、短期借贷的矛盾,合理调整资产与负债的平衡,从而达到降低筹资成本的目的。

2 房地产资产证券化的特点

资产证券化与传统的融资方式相比,具有很明显的特征。

(1)资产证券化是一种结构型的融资方式。资产证券化是通过建立一个严谨有效的交易结构方式来进行融资的。发起人要先通过对同资产的收益、风险进行重组、使其在结构上满足不同投资者的要求。然后通过结构重组的方式来进行资产风险的隔离,将基础资产的偿付能力与发起人的信用水平分离开来,即使发起人破产,基础资产也不会列为清算资产。

(2)资产证券化是一种表外融资方式。所谓表外融资就是资产证券化的融资不会显示在发起人的资产负债表,发起人通过资产证券化,将资产负债表上的资产重新剥离组合之后,构造成市场化的投资工具,在此过程中,发起人资产负债表仅发生存量资产减少,而不会引起负债的增加。这样不仅可以改变发起人的资本结构,还不会使负债和所有者权益改变。同时,发起人还可以得到一笔资产销售收入,具有扩大资产规模、获得更大收益的能力。另外,也可以实现发起人资本充足,降低整体的资产负债率。

(3)资产证券化是一种资产信用的融资方式。资产证券化对证券本息的偿付不是以发起人的所有资产为基础,而仅限于证券化的资产。在投资时不需要对发起人的整体信用水平判断,只需判断证券化的基础资产的质量和未来现金的可靠性和稳定性就可以了。在资产证券化交易过程中,使用信用等级技术,会大大提高发起人的信用能力,这样也可以提高他们的融资能力。。在资本市场上,凭借较高的信用等级不仅可以获得较低的资本,还能在不增加负债的同时,获得新的資金注入。

(4)资产证券化是一种收入导向型融资方式。因为资产证券化是通过基础资产的未来收入形成现金流的,所以需要按照一定的原则挑选资产形成证券化资金池。因此,资产证券化一般是对具有同一种性质的资产进行证券化融通资金。

3 房地产资产证券化的运作程序

一般来说,一个完整的资产证券化融资过程的主要参与者有:发起人、投资者、特设信托机构、投资银行、信用增级机构或担保机构、托管人及律师等。通常来讲,资产证券化的基本运作程序主要有以下几个步骤:

(1)重组企业现金流,实现证券化资产。项目发起人根据自身现金流的状况和资产证券化融资的需要,准确制定资产证券化的目标,通过对自己未来能够拥有的能现金收入流的信贷资产进行清理、估算和审核,根据已经实践的经验数据对整个组合的现金流的平均水平有一个基本判断,并参照一些成功案例,决定借款人实际信用与否,并通过抵押、担保贷款的抵押等方式,结合现金流的期限、利息、本金等因素重新进行组合,对风险概率重新计算评估,在这些基础数据上确定出证券化目标资产数,最后将这些资产汇集形成一个资产池。

(2)组建特设信托机构,实现真实出售,通过隔离风险设计,达到破产隔离。特设信托机构在资产证券化中具有特殊的地位,它是整个资产证券化过程的核心,各个参与者都将围绕着它来展开工作。整体来说,特设信托机构是一个独立的信托实体,仅仅以以资产证券化为唯一目的,其资本化程度很低,资金全部来源于发行证券的收入。简而言之,特设信托机构就是实现资产转化成证券的“桥梁”,是实现破产隔离的重要手段。

(3)通过完善交易结构,提高信用增级。为实现资产证券化完善的交易结构,特设机构必须完成与发起人指定的资产池服务公司签订贷款服务合同、与发起人一起确定托管银行并签订托管合同、必要时还需要与银行达成提供流动性支持的周转协议等一系列的程序。同时,特设信托机构的证券化资产存在一定发风险,需要全面分析风险后,通过对一定的资产集合结构的重组,从而达到降低风险的目的,同时可提高资产支持证券的信用等级。

(4)资产证券化的信用评级。 投资者通过资产券的信用评级为作为选择证券的依据,因而分析构成资产证券化又成为工作的重要环节。信用评级一般由国际资本市场上广大投资者承认的独立私营评级机构进行,这些机构比较具有权威性,在评级考虑的各种因素中不包括由利率变动等因素导致的市场风险,而主要考虑资产的信用风险。

(5)合理安排证券销售,并向发起人支付。在信用评级结果或者信用增级结果向投资者公布之后,由指定的承销商(销售的方式可采用包销或代销)负责向投资者销售资产,从而支持证券。特设信托机构从承销商处获取证券发行收入后,按合同约定的购买价格,把通过发行大部分收入支付给发起人。完成以上环节后,发起人就可以达到筹资的目的。

(6)挂牌上市交易、到期支付。资产支持证券从发行完毕到证券交易所申请挂牌上市后,就能实现金融机构的信贷资产流动性的目的,但资产证券化的工作并没有全部完成。完全全部资产的证券化需要通过发起人要指定一个资产池管理公司,或者自己对资产池进行管理,他们要负责记录以及收取由资产池产生的现金收入,同时将这些收款全部存入已经托管行的收款账户。

4 房地产资产证券化需要注意的几个问题

在资产证券化这一过程中,最需要注意的有三个方面的问题:(1)1首先必须由一定的资产来作为支撑发行证券,且其未来的收入现金流是可预期。(2)资产本身的所有者必须将资产出售给SPV,通过建立一定的风险隔离机制,也就是在该资产与发行人之间筑起一道安全防火墙,即便是发行人破产,其支持债券的资产也不会受到影响,就此实现了破产隔离。(3)在上述基础上,进一步建立一种风险隔离机制,将该资产与SPV的资产隔离开来,从而避免该资产受到SPV破产的威胁。

参考文献

[1] 杨芳.项目融资的优势和风险分析[J].科技资讯,2006(32).

[2] 李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007,31-45.

中国科技博览 2017年48期

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